關于集團公司經營出租涉及的廣州科學城商業廣場A5棟部分物業市場租賃價格評估結果的公示

      集團公司11月27日作出總經辦會決議（〔2019〕49號），將科學城商業廣場A5棟三樓、四樓部分物業以整租或散租的方式對外出租，由投策部啟動租金評估、制定出租方案等前期工作。

      2019年11月28日，投策部通過網絡向廣東德眾資產評估有限責任公司、廣州知融資產評估有限公司、廣州中隆華資產評估有限公司三家資產評估公司發送詢價函，通過三方比價的方式選定資產評估機構對廣州科學城商業廣場A5棟部分物業的市場租金進行評估。

      經詢價，廣東德眾資產評估有限責任公司對該項目進行資產評估的報價為9,000.00元（含稅）；廣州中隆華資產評估有限公司對該項目進行資產評估的報價為8,000.00元（含稅）；廣州知融資產評估有限公司對該項目進行資產評估的報價為8,500.00元（含稅）。以上三家機構中，廣州中隆華資產評估有限公司的報價8,000.00元（含稅）最低，且該機構具有長期服務大型國企單位的經驗。因此，投策部選定廣州中隆華資產評估有限公司為廣州科學城商業廣場A5棟部分物業提供租金價格評估等相關服務。

      根據2019年12月4日廣州中隆華資產評估有限公司出具的《黃埔文化(廣州)發展集團有限公司擬資產租賃涉及的廣州科學城商業廣場A5棟部分物業市場租賃價格資產評估報告（穗隆評報字(2019)第A045號）》，房地產租賃價格評估方法一般有市場法、收益法和成本法等三種。

      報告中提到，市場法是房地產租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。市場法評估土地年租賃價格的關鍵是同一區域內租賃市場較活躍、可比交易案例容易搜集。本次評估對象所處區域租賃市場很活躍、可比交易案例較多，可采用市場法進行評估。此外，本次評估對象可用以租賃的時間較長且具有連續性，能在未來相當期間取得一定收益；評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔的風險能用貨幣來衡量，可采用收益法進行評估。而根據評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，不宜采用成本法進行評估。

      廣州科學城商業廣場A5棟部分物業采用市場法進行評估得出評估對象廣州科學城商業廣場A5棟部分物業市場租賃價格三層為44元/m2?月，四層:<1000m2的部分42元/m2?月，≥1,000 m2的部分40元/m2?月。采用收益法進行評估得出評估對象的市場租賃價格三層為43.9元/m2?月，四層:<1000 m2的部分34.8元/m2?月，≥1,000m2的部分34.6元/m2?月。兩種方法結果相差較近。另外，報告中揭示，由于市場法選取的租賃案例為目前公開市場上正常租賃行為結果，完全符合目前的市場行情，價格公開合理；收益法是先通過市場法測算房地產價值，再通過合理的報酬率倒算出租金價值，未來房地產租賃市場情況預測難度較大，報酬率的確定存在較大主觀性，而往往未來租金預測及報酬率的確定對評估值的影響較大。因此，本次評估報告認為，市場法的評估結果更可行，本次評估選取市場法的評估結果作為本次評估的評估結果，廣州科學城商業廣場A5棟部分物業（建筑面積合計1,169.55m2，其中三層157.55m2、四層1,012m2）于評估基準日2019年11月29日的租賃價格為:三層:44元/m2?月，四層:<1000m2的部分42元/m2?月，≥1,000m2的部分40元/m2?月。

      以上為集團公司擬經營出租涉及的廣州科學城商業廣場A5棟部分物業的市場租金評估結果，現予以公示，若有任何異議，請致電投策部020-31607689。

黃埔文化(廣州)發展集團有限公司

2019年12月4日