在過去的2022年，華南區域商業迎來一系列重大利好，引發了行業和市場的廣泛關注。

先是4月20日大悅城控股商業與黃埔文化集團簽訂輕資產管理輸出協議，將在黃埔區科學城落地全新產品

「大悅匯」，標志著大悅城正式進駐廣州。                                                                                       

而后，太古地產與深圳福田區簽署戰略合作協議，北京華聯（SKP所屬集團）與廣州市政府簽署戰略框架協議，           

太古地產加碼廣州、將在聚龍灣打造高端濱水商業地標，華潤萬象生活將首進廣州、在白鵝潭打造高端商業綜合體……

可以說，華南商業的躍遷，已近在眼前。

而對于拉開這一系列利好消息序幕的大悅城來說，廣州黃埔大悅匯的意義十分重大：

大悅城控股商業首進廣州的第一個作品；

大悅城控股商業在華南的首個輕資產項目；

全新產品線「大悅匯」的首次落地；

大悅城控股商業華南大區首秀（將于今年率先亮相）……

接下來，我們將對這座備受關注的大悅匯進行一次全面梳理，希望能給到關注大悅城以及華南市場的諸位以參考。

看點1：全新產品線「大悅匯」

相較于以18-35歲城市新生代及青年為核心客群、打造城市級時尚潮流中心的大悅城，全新產品大悅匯的顯著差

異主要體現在客群結構和定位兩大維度：                                                                                                 

從客群結構來看，大悅匯主要面向項目周邊25-45歲城市新中產及家庭客群，他們的顯著特征是注重生活品質，

既悅己享受，也重視與家人、朋友的情感連接；                                                                                       

從定位來看，大悅匯以「生活文化」為品牌本質，以區域客群的高頻美好生活需求為經營導向，旨在提供生活化、

情感性的服務體驗。                                                                                                                                 

延續以上兩大維度的特征，大悅匯在空間場景上更注重休憩和社交氛圍的營造，在品牌組合上因地制宜、更具靈

活性，旨在為周邊客群提供豐富的生活體驗。                                                                                           

簡言之，「一城一色」的大悅城在引領城市的時尚潮流走向，而大悅匯則旨在提升所在區域/社區的生活幸福感。

看點2：「事業高地」與

「生活洼地」反差下的黃埔科學城

近兩年我因工作關系多次造訪廣州黃埔科學城，總體感受是：這里適合搞事業，但不適合生活。

在以煙火氣著稱的廣州，黃埔科學城略顯格格不入。

從各項數據來看，黃埔區以及其發展重心科學城無疑是「事業高地」：

-2022年廣州黃埔區實現GDP4313.76億元，僅次于天河區，且已形成5大千億級和3大五百億級產業集群；                                         

-截至目前，黃埔區已集聚中小企業超4萬家，高新技術企業超2,500家，國家級專精特新「小巨人」企業61家，國家級「單項冠軍」18家；

-黃埔區正著力打造以大灣區國創中心等為引領的「2+3+N」戰略科技創新平臺集群，集聚各類科研機構超1,000家，                               

新型研發機構集聚度和創新能力處在全國前列。                                                                                                                             

*黃埔科學城｜圖據網絡

但從生活體驗來看，黃埔科學城卻是僅能滿足基本需求的「生活洼地」：區域內商業以寫字樓底商為主，充斥著

各色奶茶店、小型快餐店；現有為數不多的購物中心亦是目的性消費居多。                                                  

在黃埔科學城工作的朋友對我說，時常感覺這是一座「白領工廠」，雖然這里日夜燈火通明，但并不是「萬家燈

火」的生活氣息，也沒有可以「喘息」片刻的地方，是一個不想多待片刻的「工作場所」。                            

有著相似感受的還有周邊的住戶，一位朋友告訴我住在黃埔最頭疼的是沒有地方吃飯、逛街，開車去天河又是各

種停車難、排隊久。                                                                                                                             

*據相關數據，黃埔科學城周邊有54個住宅小區，其中12個配有別墅戶型。

對大悅匯來說，「事業高地」與「生活洼地」反差下的黃埔科學城，是其闡述「生活文化」品牌本質的上佳選擇，

甚至可以說是量身定制之選。                                                                                                                    

而且，黃埔科學城兼具商務客群和家庭客群的特征，不僅可為項目提供穩定、多元的客流，也將打磨大悅匯為不

同類型客群提供「觸手可及的美好生活」的能力，是這一產品線走向更大市場的理想「實驗基地」。                

看點3：看點頗多的空間改造

廣州黃埔大悅匯操盤團隊面對的是一個商業面積6萬方、地鐵21號線「神舟路」上蓋、地下2層地上4層半的項目，

從區位和空間來看優勢顯著                                                                                                                        

區位：連接天河核心區與黃埔科學城腹地，可通過地鐵21號線以及橫貫黃埔科學城的科學大道-開泰大道等便捷的

地面交通輻射區域，可便捷吸納全域客流（項目周邊常駐人口約25萬）                                                                        

空間：擁有總面積近5,000m2公共空間，包括1個站前廣場、1個天臺花園以及可串聯整個園區的3大下沉廣場，

立體空間可營造極佳的游逛探索體驗。                                                                                 

然而由于種種原因，項目原有的優勢并未得到充分發揮，比如建筑外立面沿主干道科學大道展開，原本可借由極

佳的展示面和可見度打造區域地標，但卻維持在與周邊寫字樓相似的風格；                                                   

以及，公共空間原本可開發為周邊客群進入項目的重要節點，和引導顧客游逛動線的重要場景，然而卻由于缺乏

管理而基本處于荒置狀態。                                                                                                                    

*項目改造前實景圖

針對上述情況，操盤團隊對整體空間進行了針對性的「揚長改造」，大致分五個層面。

1）改造外立面凸顯地標屬性

以干凈利落、可見度極佳的玻璃幕墻替代原有大面積封閉的外立面，并引入了黃埔區首個裸眼3D大屏

（亦是大悅城體系內首個亮相），與周邊寫字樓形成顯著差異，強化商業氛圍；                                      

2）煥新屋頂公園展示屬地文化

除了對屋頂公園的整體改造（包括原有的轉角處、階梯空間），以綠植景觀優化場景、提升休閑氛圍外，還結合兩大

主力店廣州酒家和覔書店的文化氣質，打造嶺南文化立體彩繪墻，與裸眼3D大屏形成視覺呼應；                      

*上圖為廣州酒家效果圖，下圖為覔書店效果圖

3）更新室內空間呈現強主題品位空間

對地上三層分別以水、金、光元素為主題進行整體打造，且每層樓均配有藝術裝飾，契合周邊客群對空間的「品位」追求；

*上圖為L1層意向圖，下圖為L2層意向圖｜僅供參考

4）營造三大下沉廣場強化生活氣息

針對三大下沉廣場嵌入地下、貫穿園區的「隱藏彩蛋」特性及高可達性（其中兩大廣場連通地鐵站人流量最大的地鐵口），

分別以「逐光」、「聽潮」、「迎風」為主題，配合大型藝術裝置以及綠植景觀，營造觸手可及的生活氣息和舒適休 

憩及社交氛圍；                                                                                                                                           

5）升級地下通道提升游逛體驗

面積2萬方的B1-B2層地下通道與下沉廣場相連，是項目「隱藏彩蛋」空間的主體，在對其升級中，操盤團隊延續   

下沉廣場的休憩氛圍，將其打造為自然生態元主題街區，以采光天井、綠植以及星光燈點綴其間，提升了游逛體驗。

*效果圖僅供參考

「揚長改造」后，「三大下沉廣場+2萬方地下通道」將如同毛細血管般貫穿整個園區，疊加地上4層半的低      

壓迫感層高，以及站前廣場+裸眼3D巨幕+屋頂公園的縱向空間，將使得項目在空間上呈現強烈的易到達性，

更像是融入園區的公共空間。                                                                                                             

看點4：高屬地契合度的品牌組合

空間場景之外，大悅匯「生活文化」品牌本質的另一大集中體現是獨特的品牌組合，同時這也是對其「得意生

活社交場」SLOGAN的最好闡述。                                                                                                      

*SLOGAN普通話的含義是「稱心滿意，達到心里預期而歡暢」；粵語（dak1 ji3 ）的含義是「有趣、特別、令人感興趣」。

從業態構成及占比來看，項目主要業態為餐飲、娛樂及服務等，其中餐飲占比近半，既有廣府菜，也有湘菜、

東北烤肉、杭幫菜、西北菜等，可滿足來自天南海北的「新廣州人」的味蕾。                                            

回歸到對「生活文化」品牌本質的「解題思路」來看，高頻剛需的餐飲無疑是聚集人氣、營造區域生活氣息的第一步。

具體到門店，從已露出的信息來看，除了引入大比例的首店，操盤團隊還從周邊客群需求出發與品牌方共創、

提升屬地契合度：太二酸菜魚、西塔老太太等連鎖餐飲品牌專門為項目定制了包間。                                  

從主力店來看，項目的三大主力店分別為金聲金逸電影院（黃埔首店）、覔書店（廣州首店）、一年四季·24小時智   

能健身，三大次主力店則是優衣庫、廣州酒家、星聚會KTV，覆蓋了周邊客群的餐飲、娛樂、健身、休閑等需求。

在我看來，廣州黃埔大悅匯在品牌組合維度最大的特點是高屬地契合度，至少體現在兩個層面——

首先是對城市性格的理解：廣州是一座歷史文化底蘊深厚、具有濃郁生活氣息的城市，既有快節奏的一面也有慢

生活的一面，「既要奮斗也要好好生活」是廣州人的共識；                                                                        

其次是對區域客群特征的了解：作為人才涌入的核心區域之一，近年來黃埔區吸納了數量可觀的高學歷、高凈值

的「新廣州人」，他們既希望融入本地生活、體驗廣府文化和美食，也希望能夠享受到一線城市的便利和多樣性

生活方式。                                                                                                                                          

比如，項目引入的金聲金逸電影院是廣州老牌戲院金聲電影院與金逸影城的共創之作，為廣州「首個獨具現代西

關色彩的電影院」，集電影、藝術、展覽與一體，可開展一系列融合傳統經典與現代潮流的活動。                   

相較而言，覔書店、星聚會KTV、一年四季·24小時智能健身則是可滿足「新廣州人」生活方式的「新勢力」。

*覔書店劇場效果圖｜效果圖僅供參考

看點5：深耕會員的深度運營思路

在運營層面，除了常規的會員體系外，廣州黃埔大悅匯還根據周邊高新園區、企業及商務人群集聚的特點，開創

了企業會員運營體系「企悅CLUB」，包含TO C端的企業員工權益，以及TO B端的企業定制服務。                 

*「企悅CLUB」是一站式全場景企業員工福利平臺，通過整合以大悅匯為核心的全鏈路多渠道資源，構筑企業員工福利服務全

場景，覆蓋員工工作/生活個性化需求，助力企業提高員工幸福感和歸屬感。

TO C端的企業員工權益在常規會員體系折扣權益基礎上推出企業會員日（權益加磅）、企業會員年度盛典（線下活 

動）以及企業專屬勛章等全新形式。                                                                                                         

TO B端的企業定制服務指結合場內消費場景及品牌門店，業主黃埔文化集團，中糧集團產業鏈以及園區內的企業

資源，為企業提供定制服務，形成定制化方案——

比如，可滿足企業團建/集采的美食（早午晚餐、商戶宴請、商戶洽談等）、購物集采（企業員工禮品、商務禮品、工服定

制等）、娛樂團建（歡唱、活動、出行、健身等）、企業下午茶（茶飲烘培）、場地出行（企業會議/活動等）等需求。  

甚至，廣州黃埔大悅匯還專門為企業會員配置了公關經理，可根據需求進行產品組合，形成定制化方案。          

可以說，企業會員運營模式不僅是項目會員體系的亮點，可有效激活周邊企業客群的消費活力，也是大悅城體系 

內的首次嘗試，是對大悅城服務體系的升級和豐富，體現了新產品線的創新性。                                             

通過「企悅CLUB」，廣州黃埔大悅匯也在幫助不同企業建立連接，成為企業間的交流平臺，不僅體現了項目深度

運營的能力，也有助于營造聯系更加密切的黃埔科學城「大社區」，進而推動建立具有人情味的「公共生活」。  

*在「春日喚醒計劃」活動中，廣州黃埔大悅匯成功實現了極飛科技、梅賽德斯奔馳與云升科學園的聯動

看點6：注重屬地文化的推廣思路

推廣維度，廣州黃埔大悅匯將在導入大悅城控股的集團資源、開展城市級青年潮流活動基礎上，通過自主舉辦以

及聯動場內商戶、園區企業等形式舉辦強屬地文化特征的圈層活動，而業主黃埔文化集團的屬地文化資源也將成

為重要加持。                                                                                                                                      

自主舉辦：廣州黃埔大悅匯將推出原創活動品牌「匯有好市」市集，結合不同的節點持續運營、更新市集主題，

為周邊白領及居民提供豐富的場景和消費體驗；                                                         

聯動：結合場內商戶及自有資源開展豐富的生活方式活動，如聯動金聲金逸電影院舉辦天臺觀影會/主題電影展/

 脫口秀/舞臺劇等，聯動一年四季健身房舉辦戶外瑜伽，聯動太二酸菜魚、霸王茶姬、BENCH COFFEE等品牌落

地限時快閃活動等；                                                                                                                             

業主加持：落地漢服文化節、非遺市集、電影展、燈光秀、草坪音樂會等大型屬地文化活動，進一步提升項目聲

 量及影響力。                                                                                                                                       

據了解，項目將在運營期內保持每周舉辦活動的頻率，以兼具密度和質量的推廣活動豐富黃埔科學城片區白領及居民的生活。

可以初步斷定，這一推廣思路不僅能夠幫助項目周邊的「新廣州人」建立屬地文化認同感，還將成為項目的高識別度標簽，   

后期極有可能贏得更廣泛客群的關注和到訪。

2022年，大悅城控股推出「大悅匯」產品線，引發了行業的廣泛關注。

從即將亮相的大悅匯首個項目「廣州黃埔大悅匯」來看，這一產品線一方面承襲了大悅城長期以來的精品思路深入生活本身，

將品質生活方式帶給更大范圍的客群；                                                                                                                      

另一方面也延續了其創新基因（比如廣州黃埔大悅匯在系統內首個亮相的裸眼3D大屏、首個企業會員體系），極有可能將反向賦能其  

他產品線，推動整體更新迭代。                                                                                                                                

在華南以及整個大灣區迎來空前發展機遇的當下，在國內最具生活氣息的廣州，在有「生活洼地」之稱的黃埔科學城，這樣   

一座以營造「美好生活場景」為目標的全新產品線首個項目「廣州黃埔大悅匯」可以說是正當其時。                                  

對于全新產品線「大悅匯」的后續表現，CRR也將持續關注。